Зміст та порядок проведення іпотечно-інвестиційного аналізу об’єктів нерухомості

Содержание:Вступ 3 Оцінка нерухомості методом витрат 5 Метод аналогів продажу (метод зіставлення цін продажу) 9 Метод капіталізації 11 Висновок 13 Список використаної літератури 14

Вступление:Теоретичні засади оцінки майна є однією з найважливіших складових сучасної теорії фінансів. Оцінка – це основа господарських операцій, обліку ресурсів, аналізу результатів господарської діяльності, вона слугує фундаментом економічних досліджень. В оціночній діяльності найважливіше місце займає оцінка нерухомості. Це обумовлено, по-перше, тим, що нерухомість складає значну частку в структурі активів як окремого підприємства, домогосподарства, так і держави в цілому. По-друге, оцінка нерухомості, порівняно з іншими активами, є одним з найскладніших завдань. У зв’язку з цим оцінка нерухомості постійно перебуває в центрі уваги економічної думки. Теоретичні засади оцінки нерухомості заклали, перш за все, зарубіжні вчені, зокрема Ф. Бебкок, А. Веймер, П. Венд, І. Джонсон, Дж. Грейаскемп, Л. Елвуд, Р. Ілі, П. Колвел, А. Маршал, Р. Реткліф, Х. Хойт. Їхні розробки знайшли відображення у працях сучасних зарубіжних спеціалістів, зокрема М. Волвертона, Ч. Вюрцебаха, М. Дотзора, М. Доуні, С. Ілі, Н. Кросбі, М. Майлса, Н. Ордуея, Х. Стока, Н. Френча, Дж. Фридмана, Г. Харисона та Дж. Екерта. Серед учених України і країн СНД, які присвятили свої праці проблемам оцінки майна, можна виділити А. Асаула, В. Павлова, І. Балабанова, Л. Бєлих, Е. Бугулова, Н. Внукову, В. Галасюка, В. Горемикіна, М. Горенбургова, С. Грибовського, В. Григор’єва, А. Гриценко, О. Гриценко, А. Грязнову, Ю. Дехтяренко, О. Драпіковського, В. Зарубіна, М. Захарову, І. Іванову, Л. Ігнатова, С. Коростельова, А. Крутика, Н. Лебедь, М. Лихогруд, С. Максимова, Ю. Манцевича, Я. Маркуса, О. Медведєву, О. Мендрул, Г. Мікеріна, В. Прорвіч, В. Рутгайзера, С. Сивець, Є. Тарасевича, О. Терещенко, В. Федоренко, М. Федотову. Важливою частиною оцінки нерухомості с аналіз і дослідження всіх факторів, які впливають на вартість оцінюваного об'єкту. Слід відмітити, що оцінка нерухомості - це не тільки оцінка фізичних характеристик даного об'єкту, а й оцінка відповідних прав власності на даний об'єкт. В одному випадку оцінка нерухомості може зводитися до представлення вартості всього оцінюваного об'єкту, а в іншому - до його окремої частини, залежно від юридичних норм і правил. При цьому слід зауважити, що володіння нерухомістю можливе як індивідуальне, так і спільне (корпорації, фірми і т. п.). В цьому випадку оцінка нерухомості неможлива без вивчення юридичних документів на право управління чи власності частиною спільного майна. Важливим моментом при оцінці є розрахунок вартості нерухомості на певну дату. Відомо, що в ринковій економіці вартість нерухомості може мінятись день від дня. Наступним важливим чинником оцінки нерухомості є призначення і мета самої оцінки. В одному випадку, оцінка нерухомості - це, насамперед, оцінка відповідних прав на даний об'єкт нерухомості, а в іншому - оцінка пов'язана з проблемами ринку, тобто купівлею - продажем або кредитуванням. Однак, у всіх випадках оцінки нерухомості необхідно чітко визначити мету оцінювання. В практиці оцінки нерухомості існують ряд методів і підходів, але найтрадиційнішим є метод витрат, метод аналогів продажу, метод капіталізації.

Выводы:Об’єкт нерухомості при оцінці слід розглядати з трьох точок зору: як фізичний об’єкт, як об’єкт правового регулювання і як джерело доходів, що дозволяє отримати цілісне уявлення про його корисність. Складність методології оцінки нерухомості викликана її специфічними особливостями, такими, як тривалість створення і довгостроковість функціонування, нескінченність існування земельних ділянок, висока вартість, єдність земельної ділянки з поліпшеннями на ній, фізична неоднорідність. Ці особливості впливають на вибір інформаційних джерел при оцінці нерухомості і на алгоритм оціночних процедур. Використання методів оцінки ринкової вартості в Україні має низку особливостей порівняно з розвиненими зарубіжними країнами. Ці особливості викликані недостатнім розвитком ринку та його низькою інформаційною прозорістю, і більшість з них сьогодні є виправданими. Для підвищення точності оцінки слід прагнути до того, щоб розрахункові величини були повною мірою підтверджені фактичними даними. При оцінці ринкової вартості вільних земельних ділянок вибір методу оцінки повинен базуватися на аналізі доступності інформації і того, який з варіантів використання є найбільш ймовірним, що знайшло вияв у розробленому алгоритмі вибору методу оцінки вільних земельних ділянок.

Литература:1. Возняк Р.П., Магазинщиков Т.П Земельний кадастр в городах. Львів, 1989, 92с. 2. Волосецький Б. Аналіз впливу технологічних і економічних параметрів на особливості геодезичного забезпечення кадастрових робіт. Геодезш. картографія і аерофотознімання. Міжвідомчий наук-техн. зб. Львів. 1997, с. 55-57. 3. Волосецький Б. Оцінка впливу економічних параметрів на точність геодезичних вимірювань при кадастрових роботах, зб. Geodezja inzynieryjna і katastr w gospodarce narodowej. Lvvow -Rzeszow, 1998, c. 19-22. 4. Волосецький Б. Про точність кадастрових планів, зб, Геомоніторинг - 99, Львів, 1999, с. 89-92. 5. Волощук М., Перович Л. Організаційна концепція ведення агроеколопчнгого моніторингу. Геодезія. картографія і аерофотознімання, 58. Міжвідомчий наук.-техн. зб.. Львів. 1997. с. 43-47. 6. Гладкий В М, Спиридонов В.А., Городской кадастр и его картографо-геодезическое обеспечение. М.: Недра, 399.1, 252 с. 7. Гнаткович Д.І., Сохнич А.Я., Столярчук Ю.Д. і ін. Земельно-правовий процес приватизації земельних ділянок в містах : Львів, 1997. с.90. 8. Гусаков В.. Валетта У., Нудельман В. і ін. Довідник регулювання використання І забудови територій населених пунктів (зонінг). - К 1996. 9. Державні будівельні норми України. - К.: Держбуд. 1997. 10. Драттковський О.І., Іванова І. Практикум з оцінки міських земель. -К.:УАДУ, 1998.