Оцінка цілісного майнового комплексу в умовах купівлі-продажу на ринку нерухомості

Содержание:Вступ 3 Розділ 1. Теоретичні засади оцінки цілісних майнових комплексів на ринку нерухомості 6 1.1. Методи оцінки цілісних майнових комплексів на ринку нерухомості 6 1.2. Нормативно правове-регулювання проведення оцінки нерухомості для приватизації та продажу 21 Розділ 2. Порядок проведення оцінки цілісного майнового комплексу 30 2.1. Загальна характеристика цілісного майнового комплексу ВАТ „Тетіївський хлібокомбінат” 30 2.2. Проведення оцінки цілісного майнового комплексу підприємства ВАТ „Тетіївський хлібокомбінат” 35 Висновки 41 Список використаної літератури 44 Додатки 46

Вступление:Ефективне функціонування ринкової системи неможливе без ринку нерухомості, оскільки він обумовлює значний вплив на розвиток відносин власності та становлення середнього класу – основи суспільства, сприяє задоволенню потреб підприємців у постійних активах, значною мірою визначає рівень споживання, нагромадження та інвестування. Цей ринок являє собою сферу вкладення капіталу в об’єкти нерухомості та систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю. У розвинутих країнах зі стабільними економічними та законодавчими системами ринок нерухомості, як правило, має досить невелику динаміку при значних показниках стабільності. Якщо поглянути на ринок нерухомості України, то можна побачити класичний приклад ринку, який проходить етап зародження, формування і становлення в умовах зміни соціально-економічної формації в Україні у зв'язку з переходом до ринкових засад. На провідних ринках світу нерухомість як об'єкт інвестицій пропонує не тільки привабливі дохідності для відповідного рівня ризику, але й надає можливості для досягнення наддохідностей за рахунок використання особливих властивостей ринків нерухомості. Розвиток ринку нерухомості в Україні потерпає деяких проблем. Так зокрема в Україні дуже недосконале законодавство щодо прав власності та регулювання різних операцій з нерухомістю. Зокрема, також існують проблеми із постійними змінами у політичних колах в нашій країні, саме тому іноземних та і вітчизняних інвесторів лякає можливість перерозподілу влади та власності. Такі причини призводять до гальмування процесу приватизації. Важливою сферою діяльності на ринку нерухомості є оцінка майна, визначення його вартості з метою здійснення операцій купівлі-продажу. Оціночна діяльність в Україні регулюється невеликою кількістю законодавчих актів. В країні вже створено багато організацій, які проводять операції оцінки на ринку нерухомості. Але на даний час недостатньо висвітлені в науковій літературі методи проведення оцінки майна, порядок проведення оцінки майна, не подано роз‘яснень нормативних актів. Отже, теоретичні та практичні дослідження в галузі організації оціночною діяльності на ринку нерухомості є актуальними для створення бази знань та розробки наукових підходів до методів проведення оцінки майна. Дослідження спеціальної літератури показали, що у вітчизняній літературі питанню оцінки майна не приділялося значної уваги. Слід відмітити теоретичні дослідження нормативної бази проведення оцінки Шаркової І. М., розробку методичних підходів оцінки майна Краснокутською Н.С., Федоніним О. С. та ін. Метою даної роботи є дослідження процесу оцінки цілісного майнового комплексу в умовах купівлі-продажу на ринку нерухомості. Для досягнення мети були поставлені наступні завдання: - розглянути теоретичні засади оцінки цілісних майнових комплексів на ринку нерухомості; - дослідити методи оцінки цілісних майнових комплексів на ринку нерухомості; - провести аналіз нормативно правове-регулювання оціночної діяльності - розглянути порядок проведення оцінки цілісного майнового комплексу на прикладі підприємства ВАТ „Тетіївський хлібокомбінат”; - провести аналіз стану ринку комерційної нерухомості м. Києва; - провести оцінку цілісного майнового комплексу підприємства ВАТ „Тетіївський хлібокомбінат”. Об‘єктом дослідження виступає цілісний майновий комплекс ВАТ „Тетіївський хлібокомбінат”. Предметом дослідження є процес оцінки цілісного майнового комплексу. Для написання роботи була використана наукова та учбова література з економіки нерухомості, законодавчі та нормативно-правові акти, статті періодичного друку, інформація офіційних сайтів органів влади та організацій. Під час проведення дослідження використовувались методи системного аналізу, індукції та дедукції, синтезу, методи фінансового та економічного аналізу, методи статистичного аналізу (показники динаміки, абсолютні та відносні показники) та ін.

Выводы:В результаті проведеного дослідження можна зробити наступні висновки. В першому розділі роботи було проведено аналіз теоретичних засад здіснення оціночної діяльності та досліджено нормативно-правову базу проведення оцінки цілісних майнових комплексів. Законодавством України затверджені спеціальні методики для оцінки цілісних майнових комплексів. Згідно Стандарту №3 8 Для проведення оцінки цілісного майнового комплексу застосовуються такі основні методичні підходи: - майновий; - дохідний; - порівняльний. Майновий підхід застосовується для визначення ринкової вартості цілісного майнового комплексу у разі, коли саме зазначений підхід відбиває типову логіку потенційних покупців, яка ґрунтується на усталеній практиці, зокрема під час оцінки цілісного майнового комплексу, ринкова вартість якого визначається поточною вартістю ймовірного результату ліквідації зазначеного майнового комплексу. Дохідний підхід до проведення оцінки цілісного майнового комплексу ґрунтується на застосуванні оціночних процедур переведення очікуваних доходів (чистих грошових потоків або дивідендів) у вартість цілісного майнового комплексу. Оцінка цілісного майнового комплексу проводиться з урахуванням поточного фінансового стану підприємства, цілісний майновий комплекс якого оцінюється, та прогнозних показників діяльності такого майнового комплексу. Основними методами порівняльного підходу до оцінки цілісних майнових комплексів є метод ринку капіталу та метод ринкових угод. Загальним для методів порівняльного підходу є етап формування переліку подібних цілісних майнових комплексів, що використовуватимуться як об'єкти порівняння, та збирання інформації про них. Правові засади оцінки майна, майнових прав і професійної оціночної діяльності в Україні визначаються Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 р. В даному Законі висвітлені такі основні питання, як професійна оціночна діяльність, суб'єкти оціночної діяльності, основні засади проведення оцінки майна, методичне регулювання оцінки майна, порядок складання звіту про оцінку майна (акт оцінки майна), набуття права на заняття оціночною діяльністю, сертифікація суб'єкта оціночної діяльності, державне регулювання оціночної діяльності, поняття і порядок діяльності саморегулівної організації оцінювачів. Методичне регулювання оцінки майна здійснюється в нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. Так, Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440. Цей документ регламентує також принципи оцінки майна, порядок визначення його вартості, методичні підходи до оцінки майна та їхні основні засади, загальні вимоги до рецензування звіту про оцінку майна та підготовки висновку про вартість майна та ін. Постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 р. № 1891 затверджено Методику оцінки майна, яка застосовується для проведення оцінки майна у випадках: приватизації (корпоратизації); створення підприємств (господарських товариств) на базі державного та комунального майна, а також майна господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді та в разі відчуження такого майна й інших випадках. Відповідно до цієї Методики проводиться оцінка об'єктів у матеріальній формі (крім земельних ділянок), об'єктів у нематеріальній формі та цілісних майнових комплексів. Об‘єктом дослідження в другому розділі роботи виступає ВАТ „Тетіївський хлібокомбінат”, який виставлено на продаж. Проводити оцінку вартості цілісного майнового комплексу будемо за допомогою двох методів – майнового і дохідного. На основі проведеного фінансового аналізу діяльності підприємства ВАТ „Тетіївський хлібокомбінат” за 2005-2007 рр. та попередніх даних за 2008 рік, керівництвом та організатором оцінки було розроблено прогнозні показники фінансової звітності підприємства на наступні 3 роки. Проведена в другому розділі оцінка цілісного майнового комплексу показала наступні результати. Ринкова вартість цілісного майнового комплексу ВАТ „Тетіївський хлібокомбінат” згідно майнового методу оцінки складає 3660,0 тис. грн. Ринкова вартість цілісного майнового комплексу ВАТ „Тетіївський хлібокомбінат” згідно доходного методу оцінки складає 2170,31 тис. грн.

Литература:1. Конституція України 2. Цивільний кодекс України , затверджений Верховною Радою України від 16 січня 2003 р. 3. Господарським кодексом України , затверджений Верховною Радою України від 16 січня 2003 р. 4. Закон України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” № 2658-ІІІ, остання редакцiя вiд 05.10.2004 5. Закон України „Про податок на додану вартість”, затверджений Верховною Радою України № 168/97-ВР від 3 квітня 1997 р. зі змінами і доповненнями 6. Постанова Кабінету Міністрів України „Про затвердження Методики оцінки майна” від 10 грудня 2003 р. N 1891 зі змінами і доповненнями 7. Постанова Кабінету Міністрів України „Про затвердження Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"” від 10 вересня 2003 р. № 1440 8. Постанова Кабінету Міністрів України „Про затвердження Національного стандарту N 3 "Оцінка цілісних майнових комплексів"” вiд 29.11.2006 № 1655 9. Положення (Стандарт) Бухгалтерського обліку 1 “Загальні вимоги до фінансової звітності”, затверджений наказом Міністерства фінансів України від 29.11.1999р. №290 10. Положення (Стандарт) Бухгалтерського Обліку 2 „Баланс”, затверджений наказом Міністерства фінансів України від 29.11.1999р. №290 11. Бутинець Ф.Ф., Бухгалтерський фінансовий облік – 5-те вид., доп. і переробл. – Житомир: ПП „Рута”, 2003 – 726 с. 12. Іщук Світлана О. Виробничий потенціал промислових підприємств: проблеми формування і розвитку / НАН України; Інститут регіональних досліджень. — Л. : ІРД НАН України, 2006. — 278с. 13. Краснокутська Н.С. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навчальний посібник. – Київ: Центр навчальної літератури, 2005. - 352с. 14. Калінеску Тетяна Василівна, Романовська Юлія Анатоліївна, Кирилов Олег Дмитрович. Стратегічний потенціал підприємства: формування та розвиток: монографія / Східноукраїнський національний ун-т ім. Володимира Даля. — Луганськ, 2007. — 272c. 15. Федонін О. С., Рєпіна І. М., Олексюк О. І. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навч. посібник. — К.: КНЕУ, 2003. — 316 с. 16. Шаркова І. М. Правове регулювання ринку нерухомості в Україні: Навч. посіб. — К.: КНЕУ, 2005. — 180 с. 17. Офіційний сайт Верховної Ради України http://rada.gov.ua/